Bundesgerichtshof zu Grundsätzen der Darlegungslast des Vermieters bei bestrittener Heizkostenabrechnung und zum Umfang einer Belegeinsicht des Mieters

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 7. Februar 2018

Urteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen (§ 556 BGB) beschäftigt.

Sachverhalt und Prozessverlauf:

Die Beklagten waren Mieter einer 94 qm großen Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Heppenheim. Die gesamte Wohnfläche des Hauses beläuft sich, soweit sie an den für die Wohnung der Beklagten maßgeblichen Heizkreis angeschlossen ist, auf knapp 720 qm. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sah eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 200 € vor.

Für die Jahre 2013 und 2014 verlangt die Klägerin von den Beklagten eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 €. Die betreffenden Jahresabrechnungen weisen für die Mietwohnung der Beklagten Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Beklagten beanstanden diese Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestreiten, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Ihrer Forderung, ihnen zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam die Klägerin nicht nach.

 

Grundstückseigentümer ist verantwortlich, wenn ein von ihm beauftragter Handwerker einen auf das Nachbarhaus übergreifenden Brand verursacht

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Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 9. Februar 2018

Urteil vom 9. Februar 2018 – V ZR 311/16

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, gegenüber dem Nachbarn verantwortlich ist, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück dabei beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts.

Sachverhalt:

Die Beklagten sind die Rechtsnachfolger der ursprünglich beklagten Eheleute R., die im Laufe des Rechtsstreits verstorben sind.

Die Eheleute R. waren Eigentümer eines Wohnhauses. Am 8. Dezember 2011 führte ein Dachdecker in ihrem Auftrag am Flachdach des Hauses Reparaturarbeiten durch. Im Verlauf der mit Hilfe eines Brenners durchgeführten Heißklebearbeiten verursachte er schuldhaft die Entstehung eines Glutnestes unter den aufgeschweißten Bahnen. Am Abend bemerkten die Eheleute Flammen in dem Bereich, in dem der Dachdecker gearbeitet hatte. Der alarmierten Feuerwehr gelang es nicht, das Haus zu retten. Es brannte vollständig nieder. Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das an das brennende Haus unmittelbar angebaute Haus der Nachbarin erheblich beschädigt.

Das Haus der Nachbarin ist bei der Klägerin versichert. Diese hat ihr eine Entschädigung geleistet und verlangt nun (über das Vermögen des zur Zahlung von 97.801,29 € verurteilten Dachdeckers ist das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet) von den beklagten Grundstückeigentümern aus übergegangenem Recht gemäß § 86 Abs. 1 VVG Ersatz.

BGH verneint Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht (Kündigung wegen älterer Mietrückstände)

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 2016

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB* gestützte fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gemäß § 314 Abs. 3 BGB** unwirksam ist, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt.

Sachverhalt:

Die Klägerin, eine katholische Kirchengemeinde, hatte der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14. August 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände fristlos.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung abgewiesen. Nach Auffassung des Landgerichts war die Kündigung der Klägerin gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. Die Beklagte sei schutzwürdig, weil sie angesichts des Zeitablaufs davon habe ausgehen dürfen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Für die Beklagte als ehemalige Küsterin der Klägerin habe es durchaus nahe gelegen, dass diese aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde.

Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Keine grenzüberschreitende Wärmedämmung für Neubauten

lichtenrade rechtsicher agieren teaserPressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2017

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Grundstückseigentümer nicht nach § 16a Abs. 1 NachbG Bln eine die Grundstücksgrenze überschreitende Wärmedämmung einer Grenzwand dulden muss, mit der der benachbarte Grundstückseigentümer erstmals die Anforderungen der bei der Errichtung des Gebäudes bereits geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllt. Die Frage, ob die Vorschrift des § 16a NachbG Bln verfassungsgemäß ist, ist offen geblieben.

Die entsprechende Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes finden unsere Mitglieder im Mitgliederbereich unter "Archiv Gerichtsurteile".

Kabinett beschließt Berufszulassungsregelungen für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter

Das Kabinett hat den vom Bundesminister für Wirtschaft und Energie vorgelegten Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum beschlossen. Immobilienmakler müssen künftig für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis einen Sachkundenachweis erbringen. Für Wohnungseigentumsverwalter wird erstmals eine Erlaubnispflicht eingeführt. Für die Erlaubniserteilung müssen auch sie künftig einen Sachkundenachweis vorlegen und eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen.

Bundesminister Gabriel: „Die neuen Regelungen für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter sind eine gute Nachricht für Verbraucher. Denn für viele Menschen spielt der Erwerb von Wohnungseigentum eine zunehmend wichtige Rolle bei Altersvorsorge oder Vermögensbildung. Sie müssen auf die Qualität der Dienstleistung und die erforderliche Sachkunde vertrauen können. Dies stellen wir u.a. durch die Einführung eines Sachkundenachweises sicher. Der Verbraucherschutz im Immobilienbereich wird damit erheblich gestärkt.“

Durch die Einführung der Sachkundenachweise soll die Qualität der von Wohnungseigentumsverwaltern und Immobilienmaklern erbrachten Dienstleistungen verbessert werden. Mit der verpflichtenden Berufshaftpflichtversicherung für Wohnungseigentumsverwalter werden Wohnungseigentümer vor finanziellen Schäden geschützt, die durch eine fehlerhafte Berufsausübung entstehen können.

Das Gesetz dient der Umsetzung des Koalitionsvertrages.

Weitere Informationen auf der Seite der Bundesregierung.

Den Gesetzentwurf finden Sie hier.

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